Mật độ thi công xây dựng là gì? Cách tính, quy định, phầm mềm và hệ số mật độ thi công (Kiến thức)
Mật độ xây dựng là gì và cách tính mật độ xây dựng nhà ở là những nội dung chúng tôi sẽ đề cập trong bài viết hôm nay của chuyên mục thiết kế nhà đẹp nhằm đáp ứng nhu cầu tìm hiểu và tổng hợp tham khảo hữu của của các chủ đầu tư về vấn đề này.
Thật vậy, để hoàn thiện một công trình như mơ, ngoài việc sở hữu mẫu thiết kế nhà phố, thiết kế biệt thự,… chúng ta nên tìm hiểu về mật độ xây dựng tại địa phương nơi công trình tọa lạc (thành thị hay nông thôn) để có giải Pháp quy hoạch công trình hợp lý. Quy định mật độ xây dựng nhà ở đã nêu rất chi tiết các thông số để mọi công trình đều thuận tiện đối chiếu. Mời bạn đọc cùng tham khảo bài viết.
Mật độ xây dựng là gì?
Đầu tiên sẽ là đáp án cho câu hỏi: Mật độ xây dựng là gì?
Việc xây dựng bất kỳ dự án nào cũng phải dựa trên bộ Quy chuẩn về thiết kế nhà cao tầng và bộ Quy chuẩn về kỹ thuật xây dựng và quy hoạch xây dựng. Theo đó, mật độ xây dựng được chia làm 2 loại: Mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp.
Theo định nghĩa nêu tại “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” được ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 04/8/2008 của Bộ Xây dựng quy định về mật độ xây dựng như sau: Là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc xây dựng trên tổng diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngòai trời (trừ sân ten-nit và sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất), bể cảnh,…).
Những ví dụ sau đây sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về khái niệm này:
Ví dụ 1:
- Diện tích đất của nhà bạn 5mx20m = 100m2.
- Phần diện tích bạn xây nhà: 5mx17m = 85m2.
- Phần sân trước bạn chừa 3m: 5mx2m=10m2
- Phần sân trước bạn chừa 1m: 5mx1m=5m2
Như vậy mật độ xây dựng nhà bạn là: 85m2/100m2 x100 = 85%; trong đó phần xây dựng là 85% (tương ứng 85m2), phần chừa sân 15% (tương ứng 15m2).
Ví dụ 2:
- Diện tích đất của nhà Bạn 5mx20m = 100m2.
- Phần diện tích bạn xây nhà: 5mx18m = 90m2. Trong nhà bạn chừa lỗ thông tầng từ trệt lên mái với diện tích 5m2, phía dưới trệt bạn làm hồ tiểu cảnh.
- Phần sân trước bạn chừa 3m: 5mx2m=10m2
Như vậy mật độ xây dựng nhà bạn là: 90m2/100m2 x100 = 90%; trong đó phần xây dựng là 90% (tương ứng 90m2) Phần chừa sân 10% (tương ứng 10m2). Phần lỗ thông tầng phía dưới có công trình kiến trúc (hồ tiểu cảnh) nên phải tính vào là phần xây dựng.
Là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất bao gồm cả sân đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó).
Theo đặc trưng công trình sẽ có các loại mật độ xây dựng tương ứng như:
- Mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ
- Mật độ xây dựng nhà phố
- Mật độ xây dựng biệt thự
- Mật độ xây dựng chung cư
Tiêu chuẩn mật độ xây dựng giúp công trình được xây dựng hợp lý. Dưới đây là bảng tra cứu nhanh mật độ xây dựng tối đa cho nhà ở riêng lẻ, nhà vườn, biệt thự,…
Diện tích lô đất (m2/căn nhà)=< 5075100200300500>=1000Mật độ xây dựng tối đa (%)100908070605040
Cách tính mật độ xây dựng
Dựa trên căn cứ Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của Bộ Xây dựng v/v Ban hành: “ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng” (QCXDVN 01:2008/BXD).
Công thức:
Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%
Trong đó:
Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc được tính theo hình chiếu bằng của công trình (ngoại trừ nhà phố, liên kế có sân vườn).
Diện tích chiếm đất của công trình không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời (trừ sân tennis và sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất, bể cảnh…)
Từ công thức này, các chủ đầu tư cũng như người dân có thể dễ dàng tính được mật độ xây dựng để biết được các chỉ số xây dựng sao cho phù hợp với các công trình của mình, phù hợp với sự cấp phép của nhà nước trong từng khu vực. Trong một số trường hợp mà các công trình có kiến trúc đặc biệt, các chủ đầu tư cần xin thêm cấp phép và làm theo hướng dẫn của bộ xây dựng.
1.1. Mật độ xây dựng thuần cho công trình nhà ở
Mật độ xây dựng thuần tối đa của ô đất xây dựng nhà ở liên kế, nhà ở riêng lẻ như biệt thự, nhà vườn, nhà cấp 4, nhà phố… như sau:
Diện tích lô đất (m2/căn nhà)≤90100200300500≥1000Mật độ xây dựng tối đa (%)1008070605040
1.2. Mật độ xây dựng thuần cho công trình giáo dục, y tế, văn hóa, chợ
Mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, chợ trong các khu vực xây dựng mới là 40%.
1.3. Mật độ xây dựng thuần các công trình dịch vụ đô thị khác và các công trình có chức năng hỗn hợp
Mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình dịch vụ đô thị khác và các công trình có chức năng hỗn hợp xây dựng trên lô đất có diện tích ≥3.000m2 cần được xem xét tùy theo vị trí trong đô thị và các giải pháp quy hoạch cụ thể đối với lô đất đó và được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên vẫn phải đảm bảo các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà:
- Khoảng cách giũa các cạnh dài của hai dãy nhà có chiều cao <46m phải đảm bảo ≥1.3 chiều cao công trình (≥1/2h) và không được <7m. Đối với các công trình có chiều cao ≥46m, khoảng cách giữa các cạnh dài của 2 dãy nhà phải đảm bảo ≥25m;
- Khoảng cách giữa hai đầu hồi của hai dãy nhà có chiều cao <46m phải đảm bảo ≥1/3 chiều cao công trình (≥1/3h) và không được <4m. Đối với các công trình có chiều ≥46m, khoảng cách giữa hai đầu hổi của hai dãy nhà phải đảm bảo ≥15m;
- Đối với dãy nhà bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên thì các quy định về khoảng cách tối thiểu đến dãy nhà đối diện được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo tầng cao xây dựng trương ứng của mỗi phần tính từ mặt đất (cốt vỉa hè);
- Nếu dãy nhà có độ dài của cạnh dài và độ dài của đầu hồi bằng nhau, mặt tiền tiếp giáp với đường giao thông lớn nhất trong số các đường tiếp giáp với lô đất đó dược hiểu là cạnh dài của ngôi nhà;
Đồng thời đảm bảo khoảng lùi công trình theo quy định như sau:
Đồng thời mật độ xây dựng tối đa phải phù hợp với quy định xây dựng giống như bảng mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà dịch vụ đô thị và nhà sử dụng hỗn hợp theo diện tích lô đất và chiều cao công trình như trong bảng dưới đây.
Đối với các công trình dịch vụ đô thị và các công trình có chức năng hỗn hợp xây dựng trên lô đất có diện tích <3.000m2, sau khi trừ đi phần đất đảm bảo khoảng lùi theo quy định tại bảng trên, trền phần đất còn lại được phép xây dựng với mật độ 100%, nhưng vẫn phải đảm bảo các yêu cầu về khoảng cách tối thiếu giữa các dãy nhà và đảm bảo diện tích chỗ để xe theo quy định.
1.4. Với các lô đất có diện tích nằm giữa các giá trị trong bảng mật độ thuần xây dựng công trình
Gồm công trình nhà ở, mật độ xây dựng thuần của nhóm chung cư; mật độ xây dựng nhóm nhà dịch vụ đô thị và sử dụng chức năng hỗn hợp được xác định theo công thức sau:
Mi = Ma – (Si – Sa) x (Ma – Mb) : (Sb – Sa)
Trong đó:
+ Si: diện tích của lô đất I (m2);
+ Sa: diện tích của lô đất a (m2), bằng diện tích giới hạn dưới so với i trong các bảng mật độ xây dựng nhà ở, nhóm nhà chung cư, nhóm nhà dịch vụ đô thị và hỗn hợp.
+ Sb: diện tích của lô đất b (m2), bằng diện tích giới hạn trên so với i trong các bảng mật độ xây dựng nhà ở, nhóm nhà chung cư, nhóm nhà dịch vụ đô thị và hỗn hợp.
+ Mi: mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép của lô đất có diện tích i (m2)
+ Ma: mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép của lô đất có diện tích a (m2)
+ Mb: mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép của lô đất có diện tích b (m2)
Trong trường hợp nhóm công trình là tổ hợp công trình với nhiều loại chiều cao khác nhau, quy định về mật độ xây dựng tối đa được áp dụng theo chiều cao trung bình.
1.5. Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên
Các quy định về khoảng lùi công trình, khoảng cách tối thiểu đến dãy nhà đối diện cũng như mật độ xây dựng được áp dụng riêng đối với phần đề công trình và đối với phần tháp phía trên theo tầng cao xây dựng tương ứng tính từ mặt đất (cốt vỉa hè).
Ví dụ cụ thể: Trên lô đất rộng 10.000m2, công trình là tổ hợp gồm phần đế cao 16m, và tháp cao phía trên cao 46m. Đối với nhà ở chung cư, mật độ xây dựng tối đa cho phép đối với phần đế là 65%, đối với tháp cao phía trên là 41% (tính theo hình chiếu bằng của công trình trên mặt đất). Đối với công trình dịch vụ đô thị khác và công trình sử dụng hỗn hợp, mật độ xây dựng tối đa cho phép tương ứng với các phần trên là 70% và 46%.