Ở thông tầng có tính vào mật độ xây dựng không? [Kiến Thức]

Quan niệm, khái niệm về lỗ thông tầng là ý tưởng trong thiết kế và thi công, là sự chủ động của chủ đầu tư khi xây nhà, trong bài viết này xin miễn đề cập.

Loại lỗ thông tầng người viết muốn nói đến là lỗ thông tầng trong xây dựng do cơ quan quy hoạch - kiến trúc và cơ quan cấp phép cố tạo ra cho chủ đầu tư với mục đích là hợp thức hóa sự bất cập trong quy hoạch. Lỗ thông tầng trong nhà phố “bị áp đặt” được xem là một phần kiến trúc “bất thường”. Bất thường vì phải chấp nhận trừ lỗ thông tầng để được thỏa mãn yêu cầu với cơ quan cấp phép nếu muốn xin phép xây dựng và để phạm luật. Lỗ thông tầng phải xuất hiện khi xây dựng căn nhà phố mà hệ số sử dụng đất không tương xứng với chiều cao và mật độ xây dựng do cơ quan quy hoạch hướng dẫn.

Lỗ thông tầng là khoảng không xuyên suốt gần như giếng trời, như một cái ống dẫn truyền âm thanh vang và rõ, điều này làm cho hoạt động trong ngôi nhà mất đi sự yên tĩnh. Thông tầng và giếng trời có khác nhau nhưng thông tầng khi mật độ xây dựng thấp, hệ số sử dụng đất thấp là bao hàm cả giếng trời tạo không gian trống gây ra thiếu an toàn khi sử dụng.

Lỗ thông tầng là một cái “bẫy phạm luật”, ai cũng biết vậy là sai nhưng Pháp luật luôn có kẻ hỡ, để cơ quan quản lý có cớ gây khó cho nhà đầu tư.

Nếu chấp hành đúng pháp luật thì một căn nhà phố với tỷ lệ sử dụng đất quá thấp sẽ ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị, không khuyến khích việc hợp khối, các căn nhà cũ cần xây dựng mới nếu bị thấp hơn chiều cao hiện hữu thì chủ nhà để vậy chịu đựng sự xuống cấp. Lỗ thông tầng gây nên sự bất cập trong việc trang trí nội thất, sử dụng, ảnh hưởng đến an toàn của căn nhà khi có sự cố cháy, nổ ,..

Các văn bản đang có hiệu lực về xây dựng hiện nay là tương đối đầy đủ, nhưng cơ quan quản lý chỉ áp dụng theo quyết định bất lợi cho nhà đầu tư. Ví dụ: tại quyết định về kiến trúc nhà liền kề đã nêu rõ “… khi thiết kế công trình có chiều cao thấp hơn độ cao chuẩn thì nghiên cứu cho xây thêm chiều cao seno, lan can, sàn mái,.. để thống nhất theo tuyến phố.

Quy định về nguyên tắc xây dựng công trình đã được nêu rõ là cần đảm bảo sự tương đồng với chiều cao các công trình có loại hình kiến trúc tương tự trong khu vực lân cận,.. quy định cho tuy là khu thấp tầng nhưng vẫn cho xây cao tối đa theo quy định của ô phố để đảm bảo hài hòa kiến trúc là tạo điều kiện cho nhà đầu tư và mỹ quan đô thị… ”. Quy định là vậy nhưng khi thực hiện, cơ quan quy hoạch và cơ quan cấp phép hầu như không quan tâm cụ thể đến các quy định rất rõ ràng của pháp luật.

Lỗ thông tầng trong xây dựng, nhà phố do cơ quan quản lý tạo ra là sự bất cập cần được điều chỉnh và chấm dứt. Phải điều chỉnh từ việc cấp phép, việc cấp phép phải tuân thủ các quy định về kiến trúc. Việc xử phạt trong xây dựng cũng cần được thay đổi theo hướng tuân thủ đầy đủ quy hoạch kiến trúc đặc biệt là các quy trình có lợi cho nhà đầu tư. Nội dung giấy phép xây dựng phải được kiểm tra và đối chiếu quy hoạch, nếu cấp chưa đúng, chưa đủ theo quy định thì phải được điều chỉnh phù hợp và chủ đầu tư không phải chịu phạt khi xây dựng gọi là sai đối với giấy phép xây dựng. Quyền lợi của chủ đầu tư, phải được pháp luật bảo vệ mà cụ thể là việc áp dụng đúng các quy định về xây dựng đang có hiệu lực hiện hành.

Lỗ thông tầng bị áp đặt đối với chủ nhà khi xây dựng là câu chuyện nghiêm túc mong được các cơ quan quản lý sửa đổi. Cần có các cuộc thanh tra việc cấp chỉ tiêu quy hoạch, cấp phép xây dựng để hạn chế việc xây dựng sai phép, không phép, kịp thời sửa đổi những bất cập chỉ tiêu kiến trúc mà lỗ thông tầng là ví dụ điển hình.

Theo quy định về nội dung giấp phép xây dựng tại điều 90 của luạt xây dựng 2014 thì nội dung mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất là “nếu có”. Theo chỉ dẫn của Bách khoa toàn thư thì ở Việt Nam chưa có quan điểm thống nhất về hệ số sử dụng đất nên các quy định chi tiết tính toán tổng diện tích sàn xây dựng cũng chưa có quy định nào.

Ví dụ: Ô thang máy, ô kỹ thuật, mái che thang có được tính là diện tích sàn xây dựng hay không… (hiện tại ô thang máy và mái che thang lấy sáng củng được tính vào diện tích sàn xây dựng)

Nhà phố tại khu 930ha, trung tâm hiện hữu Thành phố Hồ Chí Minh đang đối diện với các chỉ tiêu qui hoạch – kiến trúc chưa phù hợp. Điển hình là hệ số Sử dụng đất, mật độ xây dựng được áp dụng theo quyết định 3457 ngày 23/06/2013 về quy chế quản lý không gian kiến trúc cảnh quan đô thị khu trung tâm hiện hữu (930ha) đối với nhà phố là bất cập, ảnh hưởng đến việc xây dựng mới các nhà liền kề. Quyết định 135 & Quyết đinh 45 quy định về kiến trúc nhà liền kề đang có hiệu lực thi hàng, đã bị cơ quan chức năng vô hiệu hóa khi cấp phép xây dựng tại khu trung tâm hiện hữu (930ha) Thành phố Hồ Chí Minh là dấu hỏi dành cho cơ quan có liên quan trả lời trước công luận.